Fall 8a

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Autor:innen: Katharina Goldberg

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Schwierigkeitsgrad: Examensniveau (5 Stunden für die Lösung)

Abwandlung:
→ Fall 8 vereinfacht

Sachverhalt

Mietpreisbremse

Aufgrund der seit Jahren stark ansteigenden Mieten in prosperierenden Städten schaffte der Gesetzgeber im Jahr 2015 mit einer formell rechtmäßigen Änderung des Mietrechts einen Katalog von Vorschriften zur Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn im nicht preisgebundenen Wohnraum (sog. "Mietpreisbremse"). Mit der Regulierung der Miethöhe wollte der Gesetzgeber den stark ansteigenden, teilweise in erheblichem Maß über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mieten bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen begegnen. Durch die Dämpfung des Mietanstiegs sollte der dauerhaften Verdrängung von wirtschaftlich weniger leistungsfähigen Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirkt werden. Insbesondere Familien mit Kindern sollte in größerem Umfang ermöglicht werden, auch innerhalb ihres angestammten "Quartieres" und nicht nur in bisher weniger von Mietanstiegen betroffene Randlagen umzuziehen. Wohnungen sollten bezahlbar bleiben und Anreize für Verdrängungsmaßnahmen verringert werden. Zugleich sollte durch die Orientierung am Mietspiegel die Wirtschaftlichkeit der Vermietung sichergestellt werden.

Das BGB wird um folgende zentrale Neuregelung ergänzt:

§ 556d Zulässige Miete bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens 5 Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

(1) [...]

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3-6) [...]

Diese Regelungen werden zudem um Ausnahmevorschriften ergänzt: So können Vermieter:innen weiterhin eine Miete in Höhe der Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete) vereinbaren, auch wenn diese die nach § 556d I BGB festgelegte Miete übersteigt. Auch gilt die Mietpreisbremse nicht für kürzlich umfassend modernisierte und erstmals genutzte Wohnungen. Sanktionen für Vermieter:innen, die diese Regelungen missachten, sind nicht vorgesehen.

Für die Stadt Berlin erließ der Senat von Berlin eine Rechtsverordnung nach § 556d II BGB, welche das gesamte Stadtgebiet von Berlin für die Dauer von fünf Jahren zu einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 556d I BGB erklärt.

Frau Nguyen (N) zieht im Sommer 2016 in das Berliner Stadtgebiet, um eine Stelle als Elektrikerin anzutreten. Ihr Mietvertrag sieht eine weit über der höchstzulässige Miete gem. § 556d I BGB liegende Miete vor. Sie wendet sich daraufhin an das Amtsgericht und beantragt die Feststellung, dass sie nur eine dem § 556d I BGB entsprechende Miete zahlen müsse. Das Amtsgericht gibt der Klage statt, da die bei Mietbeginn vereinbarte Miete die höchstzulässige Miete übersteige.

Daraufhin legt die Eigentümerin und Vermieterin Frau Bakis (B) die - zulässige - Berufung beim LG Berlin ein. Sie ist der Meinung, dass die Vorschrift des § 556d I BGB nicht sinnvoll in den aus ihrer Sicht funktionierenden Mietmarkt eingreife. Sie fühlt sich durch die Regelung regelrecht enteignet. Dagegen schütze sie doch aber das Grundgesetz. Sie möchte selbst über die Nutzung ihres Eigentums bestimmen und würde Ihre Wohnung gerne für eine von ihr festgelegte Miete an zahlungskräftige Mieter:innen vermieten. Überhaupt würden sich ja noch viel mehr potentielle Mieter:innen als bisher bei ihr melden, wenn sie ihre Wohnung auch noch günstiger anbieten würde. Sie wolle gar nicht mit so vielen Menschen über die Wohnung kommunizieren. Auch wenn sie unter diesen Umständen neue Mieter:innen wählen würde, würden trotzdem zahlungskräftige Mieter:innen besonders profitieren und bekämen dann mit hoher Wahrscheinlichkeit die von ihnen gewünschte Wohnung zum gedeckelten Preis. Es könne doch nicht gewollt sein, dass sie sich unter diesen Umständen mit noch mehr potentiellen Mieter:innen herumschlagen müsse. Zudem sei die Gentrifizierung Berlins doch gar nicht so schlecht. Sie brächte viele Vorteile für die Stadt. Neue, wohlhabende Bewohner:innen brächten neue Lebendigkeit und Attraktivität und die Stadtviertel würden so renovierter, sauberer und insgesamt schöner und lebenswerter werden. Auf diese Weise würden sich Problemviertel zu attraktiven Wohngegenden wandeln. Zudem findet sie, der Staat könnte weniger zahlungskräftige Mieter auch anders unterstützen. Er könnte beispielsweise ein Wohngeld zahlen, um ein Verbleiben im angestammten Wohnquartier zu ermöglichen.

Zudem haben die Richter:innen des LG Berlin aus einem weiteren von Ihnen zu entscheidenden Verfahren Kenntnis davon erhalten, dass Vermieter:innen in Mecklenburg-Vorpommern eine deutlich niedrigere Beeinträchtigung durch die "Mietpreisbremse" trifft. Dies liegt vor allem an dem niedrigeren Mietenspiegel bei gleichzeitig nur geringfügig ansteigenden Mieten. Zugleich trägt der Vermieter Herr Azizi (A) in dem anderen Verfahren vor, dass er nur dieses eine Mietshaus habe, damit seinen Lebensunterhalt bestreite und sich nicht mit großen und mächtigen "Miethaien" gleichsetzen lassen wolle, die dieses Geschäft gewerblich betrieben.

Das LG Berlin hält die Vorschrift des § 556d I BGB für verfassungswidrig und berät nun über die weiteren Schritte.

Fallfrage

Ist das vor dem Bundesverfassungsgericht durchgeführte Verfahren zulässig und begründet?