Staatsbürgerkunde Deutschland/ Die einzelnen Menschen/ Wohnen

Fragen

1 Wen müssen Sie in Deutschland auf Verlangen in Ihre Wohnung lassen?

	den Postboten / die Postbotin
	den Vermieter / die Vermieterin
	den Nachbarn / die Nachbarin
	den Arbeitgeber / die Arbeitgeberin

2 Was versteht man unter dem Recht der „Freizügigkeit“ in Deutschland? 19

	Man darf sich seinen Wohnort selbst aussuchen.
	Man kann seinen Beruf wechseln.
	Man darf sich für eine andere Religion entscheiden.
	Man darf sich in der Öffentlichkeit nur leicht bekleidet bewegen.

3 In den meisten Mietshäusern in Deutschland gibt es eine „Hausordnung“. Was steht in einer solchen „Hausordnung“? Sie nennt … 279

	Regeln für die Benutzung öffentlicher Verkehrsmittel.
	alle Mieter und Mieterinnen im Haus.
	Regeln, an die sich alle Bewohner und Bewohnerinnen halten müssen.
	die Adresse des nächsten Ordnungsamtes.

4 Was gehört in Deutschland nicht zu den Nebenkosten einer Mietwohnung? 285

	Miete
	Wasser
	Müll
	Grundsteuer

Wohnen und Grundrechte

Mehrere Grundrechte und Menschenrechte wirken sich unmittelbar auf das Wohnen der Menschen in Deutschland aus.

Recht auf Wohnung (Art. 25 AEMR)

Jeder hat das Recht auf ein gesichertes Leben einschließlich Wohnung. Durch das Grundgesetz wird dieses Recht nicht ausdrücklich zugesichert, aber es gilt trotzdem: Art. 2 (körperliche Unversehrtheit) oder Art. 20 (Sozialstaat). Außerdem erwähnt das Grundgesetz wiederholt die soziale Wohnraumförderung.

Grundrecht auf Freizügigkeit (Art. 11 GG, Art. 13 AEMR)

Alle Deutschen dürfen frei bestimmen, wo sie wohnen wollen. Es gibt Staaten (auch in der deutschen Geschichte), in denen man eine besondere Erlaubnis benötigt, wenn man in eine andere Stadt – beispielsweise die Hauptstadt – umziehen will. Wohlgemerkt: Dieses Recht haben nur deutsche Staatsangehörige; Asylbewerbern kann ein Wohnort oder Landkreis zugewiesen werden; in den 1980er-Jahren gab es in Berlin (West) einen Zuzugsstopp für Türken in einzelne Stadtgebiete, um die türkische Bevölkerung besser zu verteilen.

Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 GG, Art. 12. AEMR)

Die eigene Wohnung ist ein geschützter Bereich. Sie darf nicht willkürlich von Behörden oder Institutionen betreten oder durchsucht werden. Jeder Eingriff muss in Deutschland von einem unabhängigen Richter genehmigt werden.

Eigentumsrecht (Art. 14 GG, Art. 17 AEMR)

Wer nicht im „eigenen Haus“ wohnt, sondern zur Miete, muss immer die Rechte Anderer berücksichtigen: Vermieter, Nachbarn, Passanten. Aber auf Nachbarn und Passanten muss auch derjenige Rücksicht nehmen, der selbst „Herr im Haus“ ist.

Staatsangehörigkeit, Auslieferung (Art. 16 GG, Art. 13, 15 AEMR)

Niemandem darf seine Staatsangehörigkeit willkürlich entzogen noch das Recht versagt werden, seine Staatsangehörigkeit zu wechseln. Jeder hat das Recht, jedes Land, einschließlich seines eigenen, zu verlassen und in sein Land zurückzukehren.

Regeln

Schon dieser kleine Überblick zeigt die vielen rechtlichen Probleme beim Thema Wohnen. Zwei „Parteien“ (Personen, Gruppen oder Firmen) stoßen aufeinander: Auf der einen Seite steht der Eigentümer einer Wohnung, der Vermieter, der mit der Vermietung fast immer Geld verdienen will und der „auf Dauer“ am guten Zustand des Hauses und der Wohnung interessiert ist. Demgegenüber hat der Mieter als tatsächlicher Besitzer der Wohnung nur vorübergehend (nämlich für die Dauer des Mietvertrags) Interesse an ihrem guten Zustand; im Übrigen möchte er wohnen, wie es ihm gefällt, und sich von Anderen nicht stören lassen – auch nicht vom Eigentümer.

Die praktischen Probleme, die daraus folgen, sollen hier kurz besprochen werden.

Mietrecht, Mietvertrag

In Deutschland lebt ein großer Anteil der Bevölkerung nicht im eigenen Haus, sondern in einer gemieteten Wohnung. Deshalb haben das Recht zur Wohnungsmiete (Mietrecht) mit einem schriftlichen Mietvertrag besondere Bedeutung.

• Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu überlassen.
• Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter die Miete zu zahlen, die Wohnung nach den Regeln des Mietvertrags ordentlich zu behandeln und sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzugeben.
• Die Kosten, die zur Wohnung selbst gehören, hat der Vermieter zu tragen; es kann aber vereinbart werden, dass ein Teil von den Mietern übernommen wird.
• Über einen Mangel muss der Mieter den Vermieter unverzüglich informieren. Der Vermieter muss ihn beseitigen; unterlässt der Mieter aber die Anzeige, so muss er dem Vermieter den Schaden ersetzen.

Grundsätzlich gilt ein Mietvertrag unbefristet (bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten); nur in begründeten Ausnahmefällen ist eine Befristung zulässig. Ziemlich üblich ist eine Mietkaution: Der Mieter muss eine Sicherheit (höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkosten) leisten; dies schützt den Vermieter, falls beispielsweise die Miete nicht gezahlt wird; nach dem Ende des Vertrags muss sie mit Zinsen zurückgezahlt werden. Oft gibt es weitere Pflichten wie über Schönheitsreparaturen, Kleinstreparaturen, Säuberung des Hausflurs oder bei Schneefall u. a. Gerichte haben viele solcher Vorschriften für ungültig erklärt.

Grundsätzlich darf der Vermieter die Wohnung nicht betreten. Wenn er das ohne Wissen des Mieters dennoch tut, handelt es sich um Hausfriedensbruch, und der Mieter darf die Wohnung fristlos kündigen; schließlich ist die Wohnung „unverletzlich“. Der Vermieter ist aber weiterhin der Eigentümer der Wohnung; er darf deshalb seine Wohnung bei einem berechtigten Interesse (zum Beispiel vor dem Verkauf der Wohnung oder des Hauses, Überprüfung von Schäden) besichtigen. Dieses Recht besteht aber nur in engem Rahmen und zu vertretbaren Zeiten.

Hausordnung

Sie ist häufig Teil des Mietvertrags und regelt das Zusammenleben innerhalb eines Hauses. Dazu gehören beispielsweise Vorschriften über Ruhezeiten, Pflege der Fußböden und des Balkons, Verhalten bei Frost, Waschen und Trocknen der Wäsche und vieles mehr. Auch hierbei dürfen die Mieter nicht „unangemessen“ in der Nutzung von Wohnung und Haus beschränkt werden.

Nachbarrecht

Eigentlich regelt dies die Rechte der Eigentümer benachbarter Grundstücke, nicht die Rechte von Mietern. Aber auch die Mieter können betroffen sein. Wenn auf dem Nachbargrundstück viel gelärmt wird (wie beim Be- und Entladen von Lkw's in einem Wohngebiet), können die Mieter unter Umständen die Miete verringern und dadurch den Vermieter zwingen, sich für die Bedürfnisse der Mieter einzusetzen. Das Spielen von Kindern ist normalerweise nicht mehr als „Kinderlärm“ zu verhindern; der Lärm eines benachbarten Sportplatzes muss im Einzelfall beurteilt werden.

Miete und Nebenkosten

Im Mietvertrag steht die Höhe der Miete sowie oft etwas über künftige Mietsteigerungen, außerdem die Berechnung der Nebenkosten. Die Miete kann sich aus folgenden Teilen zusammensetzen:

• Nettokaltmiete, also die eigentliche Miete der Wohnung. Dieser Grundpreis wird meistens nach der Größe der Wohnung berechnet; er muss oft die Grenzen des Mietspiegels beachten.
• Heizkosten, soweit die Heizung zum Haus gehört (Zentralheizung, Fernwärme). Monatlich wird eine Pauschale als Abschlag gezahlt; nach einem Jahr wird der tatsächliche Verbrauch gemessen und mit den Abschlagszahlungen verrechnet.
• Nebenkosten sind solche Beträge, die dem Eigentümer der Wohnung bzw. des Hauses entstehen und die er sich von den Mietern erstatten lassen darf, beispielsweise: Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr, Reinigung des Hauses und des Schornsteins oder der Hauswart. Auch dafür gibt es eine monatliche Pauschale als Abschlag; nach einem Jahr werden die tatsächlichen Kosten mit den Abschlagszahlungen verrechnet.

Strom gehört nicht zur Miete. Der Mieter schließt mit einem Energieversorger einen Vertrag und bezahlt auch direkt. Üblich ist in Deutschland auch dafür eine monatliche Abschlagszahlung und eine jährliche Abrechnung nach Verbrauch.

Heizung

In Deutschland muss eine Wohnung ausreichend beheizt werden können – in der kalten Jahreszeit (etwa von Oktober bis April) in den normalen Wohnräumen tagsüber mit 20 bis 22 °C (Küche und Schlafzimmer weniger, Bad mehr). Der Mieter muss die Temperatur selbst regeln können. Vereinfacht gibt es folgende Arten von Heizungen:

• Ein Ofen in jedem Zimmer, das beheizt werden soll; geheizt wird dann meistens mit Kohle, es gibt auch Heizungen für Öl, Gas und Strom sowie „Allesbrenner“.
• Eine Etagenheizung hat eine zentrale Heizungsanlage für eine einzelne Wohnung; von dort aus werden alle Zimmer mit Wärme versorgt. Fast immer wird dabei mit Gas geheizt, es gehört auch die Versorgung mit Warmwasser dazu.
• Eine Zentralheizung hat eine zentrale Heizungsanlage für ein ganzes Gebäude; von dort aus werden alle Wohnungen mit Wärme versorgt (üblicherweise auch mit Warmwasser). Geheizt wird mit Öl, Gas, Holz (nur noch selten mit Kohle) oder Erdwärme.
• Bei Fernwärme wird die Wärme, die in einem Kraftwerk bei der Erzeugung von Strom entsteht, genutzt, um die Wohnungen eines Stadtteils oder einer Stadt mit Heizwärme und Warmwasser zu versorgen.

Die Heizkosten werden wie folgt abgerechnet:

• Bei Kohle zahlt der Mieter dann, wenn er sie kauft.
• Bei einzelnen Öfen für Öl, Gas oder Strom sowie bei einer Etagenheizung, teilweise auch bei Fernwärme schließt der Mieter einen eigenen Vertrag mit einem Energieversorger (wie beim Strom) mit monatlicher Abschlagszahlung und jährlicher Abrechnung nach Verbrauch.
• Bei einer Zentralheizung und teilweise bei Fernwärme sind die Heizkosten wie die Betriebskosten Zuschläge zur Miete und werden über den Vermieter abgerechnet.

Antworten

Hier stehen die Lösungen

1.		Richtig ist 2:	Vermieter (aber nur nach Anmeldung, nicht jederzeit)
2.	19	Richtig ist 1:	Wohnort aussuchen
3.	279	Richtig ist 3:	Regeln für die Hausbewohner
4.	285	Richtig ist 1:	Miete

Siehe auch

• Bundesministerium der Justiz, Gesetze im Internet (abgerufen am 18./19. März 2012)
  • Mietrecht im BGB
  • Nachbarrecht im BGB
  • Betriebskostenverordnung
  • Heizkostenverordnung
• Artikel bei  Wikipedia
  • Mietrecht, Mietvertrag
  • Kehrwoche
  • Recht über Nachbarschaft
  • Mietspiegel
  • Betriebskosten bei Immobilien
  • Heizung in Gebäuden
  • Heizkostenverordnung

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