Examensrepetitorium Jura: BGB Schuldrecht: Maklervertrag
Grundlagen
BearbeitenDer Maklervertrag[1] (eigentlich: Mäklervertrag, vgl. § 652 BGB) ist ein nur einseitig verpflichtender Vertrag. Der Makler ist nicht verpflichtet für seinen Kunden tätig zu werden. Eine Sonderform des Maklers ist der Handelsmakler nach §§ 93 ff. HGB. Auf ihn finden die Vorschriften für den Zivilmakler (§§ 652 ff. BGB) nur subsidiär Anwendung.
Anspruch des Maklers auf Vergütung und Aufwendungsersatz
BearbeitenDer Provisionsanspruch ist sowohl praxis- als auch prüfungsrelevant. Es können sich eine Reihe von Einzelproblemen ergeben, von denen einige im folgenden dargestellt werden[2].
Überblick
BearbeitenDer Provisionsanspruch des Maklers ergibt sich aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB. Voraussetzungen für einen Zahlungsanspruch sind:
- wirksamer Maklervertrag,
- wirksames Zustandekommen eines Vertrags mit einem Dritten (sog. Hauptvertrag),
- Erbringung der geschuldeten Maklerleistung,
- Kausalzusammenhang zwischen Maklertätigkeit und Abschluss des Hauptvertrags,
- keine Verwirkung des Lohnanspruchs (§ 654 BGB).
Einzelheiten
BearbeitenVertragschluss mit dem Makler
Bearbeiten- Der Maklervertrag kann konkludent geschlossen werden und unterliegt grundsätzlich keiner Form (Ausnahme: Kunde verpflichtet sich unwiderruflich ein Grundstück zu [ver]kaufen, dann § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB analog).
- Ist kein wirksamer Maklervertrag zustandegekommen, hat der Makler i. d. R. keinen Anspruch aus § 354 HGB, GoA, § 812, §§ 652, 242 BGB.
- Darüberhinaus hat der Makler u. U. auch ggü. seinem Kunden einen Auskunftsanspruch gem. § 242 BGB.
Wirksames Zustandekommen des Hauptvertrags
BearbeitenEs muss ein privatrechtlicher Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber des Maklers und einem Dritten zustande gekommen sein. Der Auftraggeber muss nur dann eine Provision zahlen, wenn er gegenüber dem Dritten eine unentziehbare Rechtsposition erworben hat (Grundsatz der Erfolgsbedingtheit der Provision). Daraus folgt: Abschlussmängel führen dazu, dass der Provisionsanspruch nicht entsteht (Risikosphäre des Maklers). Im Gegensatz dazu berühren Probleme bei der Durchführung des Hauptvertrags den Provisionsanspruch nicht (Risikosphäre des Auftraggebers)[3]. - Das Risiko kann jedoch zwischen Makler und Auftraggeber auch vertraglich anders verteilt werden[4].
Erbringung der geschuldeten Maklerleistung
BearbeitenDer Makler muss an dem zustandegekommenen Geschäft mitgewirkt haben. Die erforderliche Dienstleistung kann in dem Nachweis eines Objekts oder einer Vermittlung bei dem Zustandekommen des Hauptvertrags bestehen. Fehlt eine konkrete Leistungsbeschreibung im Maklervertrag, genügt eine Nachweistätigkeit[5].
Kausalität
BearbeitenDer Makler verdient nach § 652 Abs. 1 BGB seine Provision nur, wenn der Hauptvertrag "infolge" des Nachweises oder der Vermittlungstätigkeit zustande kommt. Es gelten folgende Grundsätze bei der Beurteilung der Kausalität[6]:
- Es genügt nicht jede conditio sine qua non, die zum Abschluss des Hauptvertrags geführt hat. Vielmehr muss die Maklertätigkeit zielgerichtet gewesen sein (sog. vertragsadäquate Kausalität).
- Die Darlegung eines hypothetischen Kausalverlaufs, der später ohne Einschaltung des Maklers zum Erfolg geführt hätte, schließt die Kausalität nicht aus.
- Es schadet nicht, dass der Hauptvertrag erst abgeschlossen wird, nachdem der Maklervertrag durch Kündigung oder Widerruf beendet worden ist.
Erforderlichkeit der Kenntnis?
Bearbeiten- Nach der Rspr. ist der Provisionsanspruch des Maklers nur gegeben, wenn der Auftraggeber bei Abschluss des Hauptvertrags Kenntnis davon gehabt hat, dass der Makler zum Zustandekommen des Vertrags beigetragen hat. Denn nur dann sei der Auftraggeber in der Lage, bei der Festlegung von Kaufpreis, Vergütung oder sonstiger Vertragsbedingungen den geschuldeten Maklerlohn einzukalkulieren.
Verwirkung des Lohnanspruchs
Bearbeiten- Der Provisionsanspruch des Maklers ist ausgeschlossen, wenn er "dem Inhalt des Vertrags zuwider" auch für den Dritten tätig geworden ist (§ 654 BGB).
- Gleiches gilt (§ 654 BGB analog), wenn der Makler (oder sein Erfüllungsgehilfe) wesentliche Vertragspflichten vorsätzlich oder grob fahrlässig verletzt[7].
Anspruch auf Aufwendungsersatz
BearbeitenEin Anspruch des Maklers auf Ersatz seiner Aufwendungen besteht nur bei besonderer Vereinbarung (§ 652 Abs. 2 BGB), denn in der Regel sollen Aufwendungen mit der Provision abgegolten sein.
Es ist jedoch ratsam für den Makler, einen Vertrag bzgl. Ersatz der Aufwendungen mit dem Auftraggeber abzuschließen. Gibt der Auftraggeber nämlich die Absicht auf, sein Objekt zu vermieten bzw. zu verkaufen oder vermietet bzw. verkauft er das Objekt an einen dritten, der nicht vom Makler nachgewiesen wurde, so bleibt der Makler auf seinen Aufwendungen sitzen. Der Auftraggeber argumentiert bei Fehlen eines Vertages nach § 652 Abs.2, daß die Aufwendungen des Maklers dessen Unternehmerrisiko zuzurechnen sind.
Fallbeispiel zur Ehe- und Partnervermittlung
Bearbeiten"Durch das Versprechen eines Lohnes für den Nachweis der Gelegenheit zur Eingehung einer Ehe oder für die Vermittlung des Zustandekommens einer Ehe wird eine Verbindlichkeit nicht begründet. Das auf Grund des Versprechens Geleistete kann nicht deshalb zurückgefordert werden, weil eine Verbindlichkeit nicht bestanden hat" (§ 656 Abs. 1 BGB). Es ist also einerseits die Klage des Ehemaklers auf Zahlung der Vergütung unbegründet; andererseits kann auch der Kunde geleistete Zahlungen nicht zurückfordern (das gilt selbst für den Fall der Schlechterfüllung des Vertrags[8] ). Komplizierter wird es im Fall des finanzierten Ehemakler- (und analog Partnervermittlungs-)Vertrags.
Dazu das folgende
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Anmerkungen
Bearbeiten- ↑ Weishaupt, Der Maklervertrag im Zivilrecht, JuS 2003, 1166.
- ↑ Siehe zum Provisionsanspruch des Immobilienmaklers Tempel/Seyderhelm, Materielles Recht im Zivilprozess, 4. Aufl. 2005, S. 563 ff.; siehe auch Fischer, Nachweis- und Vermittlungsleistung im Lichte der maklerrechtlichen Rechtsprechung, NJW 2007, 183 ff.
- ↑ Tempel/Seyderhelm, S. 571.
- ↑ Tempel/Seyderhelm, S. 585 f.
- ↑ Tempel/Seyderhelm, S. 578.
- ↑ Tempel/Seyderhelm, S. 581.
- ↑ Tempel/Seyderhelm, S. 587.
- ↑ OLG Koblenz, Urt. v. 18.12.2006 - 12 U 1230/03.
- ↑ Fikentscher/Heinemann, Schuldrecht, 10. Aufl., Rn. 1291.
- ↑ BGHZ 112, 122 (124 ff.).
- ↑ Medicus, Bürgerliches Recht, 19. Aufl. 2002, Rn. 776; Prütting/Wegen/Weinreich/Wirth, BGB, 2006, § 656 Rn. 7.
- ↑ Fikentscher/Heinemann, Schuldrecht, 10. Aufl., Rn. 1292.
- ↑ Fikentscher/Heinemann a. a. O.; Prütting/Wegen/Weinreich/Wirth, § 656 Rn. 8.
- ↑ HandKomm-BGB/Ebert, 4. Aufl. 2005, § 656 Rn. 4.
- ↑ Vgl. Prütting/Wegen/Weinreich/Wirth, § 656 Rn. 8.